О долевом строительстве в условиях новой модели эскроу-финансирования

вкл. . Просмотров: 2858

Содержание материала

С 1 июля 2019 года наступил завершающий этап перехода на новую модель эскроу-финансирования, заменившую привычную схему долевого строительства. С этой даты застройщики по общему правилу могут привлекать денежные средства дольщиков только лишь с использованием счетов эскроу, открытых в уполномоченном банке в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В настоящей статье разъясним, как именно теперь можно приобрести недвижимость по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), а также плюсы и минусы новой модели финансирования.

Во-первых, следует отметить, что закон четко регулирует последовательность действий как застройщика, так и дольщика при заключении ДДУ. Выглядит модель долевого строительства с эскроу-финансированием (без особенностей конкретного проекта) следующим образом:

- застройщик выбирает уполномоченный банк для расчетов с участниками долевого строительства. При этом в случае наличия у застройщика целевого кредита банк-кредитор застройщика и уполномоченный банк должны совпадать. Информация об уполномоченном банке отражается застройщиком в проектной декларации;

- застройщик подписывает с дольщиком ДДУ, в котором закреплена обязанность дольщика внести денежные средства на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке;

- участник долевого строительства обращается в уполномоченный банк для открытия счета эскроу;

- договор долевого участия регистрируется в Росреестре;

- участник долевого строительства предоставляет зарегистрированный договор долевого участия в уполномоченный банк и зачисляет денежные средства на счет эскроу;

- застройщик завершает строительство объекта недвижимости, получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, регистрирует право собственности на один объект долевого строительства, входящий в состав построенного объекта недвижимости; размещает информацию в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), передает подтверждающие документы/информацию в уполномоченный банк;

- уполномоченный банк проверяет переданные застройщиком документы и выплачивает застройщику денежных средств со счетов эскроу.

Эскроу-финансирование долевого строительства - это новая модель для Российской Федерации, в связи с чем еще не сложилось достаточно практики и имеется ряд как теоретических, так и реальных практических проблем, на которые дольщику необходимо обращать внимание при заключении подобной сделки.

Итак, рассмотрим некоторые из имеющихся уже на данном этапе проблем.


Проблема информирования дольщика об уполномоченном банке

Как уже говорилось выше, если застройщик получал целевой кредит на строительство, то банк выдавший кредит и банк, в котором участники долевого строительство открывают счета эскроу, должны совпадать.

Согласно закону, сведения об уполномоченном банке доводятся застройщиком до дольщиков в ДДУ и проектной декларации. Но, если кредит был получен в виде рефинансирования (перекредитования), либо если изначально застройщиком кредитные отношения с уполномоченным банком не сложились, а затем был получен кредит в другом банке, в законе отсутствует механизм уведомления об этом дольщиков.  А вместе с тем именно с момента получения кредита счета эскроу должны будут открываться в уполномоченном банке, который предоставил целевой кредит / рефинансировал его (ч. 1.1, 1.2 ст. 15.4 Закона ФЗ-214).

Поэтому юристы АПТ «МАГИСТР» советуют при заключении ДДУ внимательным образом относиться к проверке информации, указанной в ЕИСЖС, в частности ознакомиться с проектной декларацией и всеми изменениями к ней,  а также проверить соответствие банка, указанного в декларации, банку, указанному в ДДУ.  При этом для дольщика важно поддерживать связь с застройщиком, чтобы получать информацию о наличии или отсутствии у застройщика целевого кредита. 


О проблемах дольщиков в результате проблем банков (эскроу-агентов)

Введение новой модели эскроу-финансирования связано, в первую очередь, со стремлением законодателя решить проблему «обманутых дольщиков» и минимизировать риски участников долевого строительства при покупке квартиры в строящемся объекте.

Действительно, новый механизм дает больше гарантий, так как денежные средства дольщика хранятся на заблокированном счету эскроу до момента ввода дома в эксплуатацию, а значит, нет рисков «исчезновения» застройщика с деньгами и долгостроев. 

Но, оказывается, не все так просто. Устранив риск со стороны застройщиков, законодатель поставил сохранность денег дольщика в зависимость от уполномоченного банка.

Закон предусматривает, что, если в отношении уполномоченного банка, в котором открыты счета эскроу, наступил страховой случай (отзыв лицензии, мораторий на удовлетворение требований кредиторов), то дольщик должен открыть счет в новом уполномоченном банке. Именно на этот счет в соответствии федеральным законом «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» дольщик получает страховую выплату, которая не может превышать 10 миллионов рублей. То есть в ситуации, когда квартира стоит более 10 миллионов рублей, оставшаяся часть суммы возвращена не будет, и на счету эскроу окажутся только эти 10 миллионов рублей.

Ввиду отсутствия какой-либо практики рано делать однозначный вывод о том, какие последствия повлечет это для дольщика. 

В данной ситуации стоит обратить внимание на ч. 3 ст. 15.4 ФЗ № 214, согласно которой обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу. Такая формулировка дает надежду на то, что судебная и  иная правоприменительная практика будет исходить из того, что, какой бы значительной ни была ранее оплаченная дольщиком цена договора в случае проблем с банком восстанавливаемое обязательство дольщика не превысит страхового возмещения (10 млн. рублей), то есть дольщику не придется ничего доплачивать. 

В связи с неопределённостью правового регулирования по этому вопросу юристы АПТ «МАГИСТР» советуют дольщику, принимая решение приобретать недвижимость по ДДУ, не только тщательно проверять самого застройщика, но и учитывать выбранный застройщиком для расчетов банк.


О случаях продления сроков строительства

Возникают и вопросы, связанные с ситуацией, когда застройщик не успевает закончить строительство и продлевает сроки, внося изменения в проектную декларацию и предлагая дольщикам подписать дополнительное соглашение.

Ввиду привлечения банков к отношениям долевого строительства следует обратить внимание на следующее. Ч. 4 ст. 15.5 ФЗ № 214 установлено, что денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации.

Конечно, у участников долевого строительства сохраняется право на получение неустойки, однако многие соглашаются с изменением сроков передачи объектов при наличии объективных причин, препятствующих передаче квартир в изначально определенный срок.

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ при изменении сроков строительства с учетом новой модели эскроу-финансирования дольщик и застройщик должны не только подписать дополнительное соглашение к договору и обеспечить его регистрацию в Росреестре, но и продлить сроки исполнения обязательства по договору счета эскроу посредством заключения трехсторонних соглашений с участием уполномоченного банка.


О возможности рассрочки

Важным как теоретическим, так и практическим вопросом стала проблема применения длительной отсрочки или рассрочки в расчетах с застройщиком.

Новеллой является введение в ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ части 7.1, согласно которой банк вправе отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке при невнесении дольщиком денежных средств на счет эскроу в течение более трех месяцев со дня заключения такого договора. Последствия такого отказа закон не определяет, а они важны для всех участников отношений: и для дольщика, и для застройщика. Законодатель сформулировал право банка на отказ «при невнесении денежных средств», но не указал, идет ли речь только о случаях, когда деньги не внесены вообще, или также и о случаях, когда  они внесены частично. Буквальное толкование такой нормы может фактически лишить дольщика возможности внесения денежных средств на условиях длительной отсрочки или рассрочки.

Формулировка представляется странной, так как сразу же возникает вопрос: а как же быть с рассрочкой от застройщика - удобным и распространенным способом расчетов?

Однако логично предположить, что имелось в виду именно частичное внесение средств,  и что сроки полного внесения цены ДДУ на эскроу-счет могут определяться по соглашению сторон.

Действительно, данный вопрос уже был поднят на заседании коллегии Минстроя РФ по теме «Национальный проект «Жилье и городская среда», состоявшемся 26 июля 2019 г. Отказывая застройщикам в поэтапном раскрытии эскроу-счетов, Минстрой в то же время одобрял введение поэтапного их пополнения участниками долевого строительства. Министр строительства в результате обсуждения подтвердил, что поэтапное пополнение счетов эскроу — это хороший бонус для граждан с точки зрения продаж, который будет стимулировать самих застройщиков. Министерство понимает, что нормативно этот случай не урегулирован, но вполне допустим, поэтому нужны корректировки закона. Обсуждения прошли, но утвержденный на следующий день ФЗ № 175, внесший изменения в Закон № 214-ФЗ, так ничего и не раскрыл в этом вопросе. Вероятно, нас ждет новая порция изменений.

На практике рассрочка сейчас, безусловно, применяется, и, в частности, застройщики Ростова-на-Дону, перешедшие на эскроу-финансирование, ее активно используют. Банки в этом вопросе также поддерживают возможность поэтапного пополнения счета. Рассрочка предоставляется дольщикам, как и раньше, ее условия оговариваются в индивидуальных договорах эскроу с банком и в ДДУ. При этом на эксроу-счет после регистрации ДДУ вносится часть суммы, а последующее погашение по согласованию может быть ежемесячным, ежеквартальным и т.д.

Поэтому при достижении договоренности дольщика с застройщиком о поэтапных расчетах необходимо проверять не только условия оплаты, указанные в ДДУ, но и следить за тем, чтобы сроки внесения денежных средств были прописаны в договоре счета-эскроу, что устранило бы риск отказа банка от договора при невнесении полной суммы по ДДУ в течение трех месяцев.


О расторжении договора дольщиком

Согласно ч.7 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ основанием для расторжения дольщиком договора долевого строительства является наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или на право аренды, право субаренды указанного земельного участка и строящихся (создаваемых) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, являющихся предметом залога (ипотеки), обеспечивающим исполнение соответствующего договора, в предусмотренных законом, кредитным договором (договором займа) и (или) договором залога (ипотеки) случаях.

Кроме того, согласно ч. 12 той же статьи уполномоченный банк, в котором дольщиком открыт счет эскроу, информирует его о наличии основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве, предусмотренного п. 1 ч. 7 статьи 15.4 Закона, не позднее десяти рабочих дней после дня наступления такого основания или получения уведомления от застройщика в случае, если кредитором застройщика является другое лицо, способом, предусмотренным договором счета эскроу.

Но вопрос не столько в введении таких дополнительных оснований для расторжения —  они объяснимы и логичны — а в неопределенности формулировок и действий. Что понимается под «наличием требований кредитора»? Речь идет о возникших требованиях, даже если они еще не заявлены кредитором застройщику в претензионной или какой-либо иной форме?

Предполагаем, что поскольку законодатель использовал формулировку «наличие требований кредитора», а не «наличие права кредитора» и не «наличие права кредитора требовать», речь не об абстрактном праве требования, а о реально заявленном кредитором требовании в адрес застройщика, которое и дает право дольщику на расторжение договора.


Экономические последствия

Говоря о новой модели финансирования – эскроу-финансировании, следует отметить и влияние изменений законодательства на экономическую составляющую долевого строительства.

Так, ч. 5 ст. 15.5 Закона ФЗ-214 установлено, что проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Такая норма фактически означает ограничение прав участника долевого строительства на получение дохода от размещения денежных средств, ведь известно, что размещение денежных средств на обычном депозитном счете приносит доход в виде процентов. Размещение же средств на счетах эскроу не предполагает возможности получения дольщиком какого-либо дохода от предоставления банку права пользования денежными средствами.

До недавнего времени расходы на приобретение квартиры по ДДУ были существенно ниже цены сходной квартиры на «вторичном» рынке, и к этому все привыкли. Такая разница в расходах на приобретение жилья содержала в себе, среди прочего, завуалированную плату дольщикам за пользование их деньгами. Для дольщиков же такая схема означала некоторый доход в виде разницы в цене финансируемого строительства и итогового результата – квартиры. Правда, такая доходность была сопряжена с повышенным риском, связанным с возможной «проблемностью» застройщиков и финансируемых объектов.

Однако, как правило, долевое финансирование позволяло дольщику получить доход выше, чем сравнимый доход по депозитам. Этим и объяснялось желание многих дольщиков, рассматривавших приобретение жилья в качестве инвестиций, «вложить деньги» в новостройки, получив на разности долевого взноса и цены готовой квартиры выгоду больше, чем от депозита.

Переход же на финансирование с использованием эскроу-счетов дает преимущество дольщикам в части обеспеченности их взносов, но при этом лишает их возможности получения значительной части дохода от таких инвестиций. Иными словами, эскроу-финансирование можно назвать «гарантии вместо доходности». При модели эскроу-финансирования дольщик не получает доход все время с момента внесения денежных средств на эскроу-счет вплоть до перечисления банком денежных средств застройщику. Более того, с учетом длительного периода строительства денежные средства в условиях существующего уровня инфляции будут обесцениваться.

Застройщик же не только не получает доход от привлечения в банк клиентов – дольщиков, размещающих средства на эскроу-счетах, но даже несет расходы: как минимум операционные и как максимум — расходы на оплату процентов по кредиту. В любом случае застройщик несет расходы по строительству в ожидании наступления оснований для получения денег дольщиков, и вкладываемые им в строительство деньги сами «стоят ему денег», что в конечном итоге, отражается на цене договора с дольщиком. Иными словами, строить жилые дома застройщику теперь придется не за счет средств дольщиков, как раньше, а за счет собственных средств либо за счет кредитных средств, предоставляемых им банками.

Риск невозврата заёмных денежных средств увеличивает стоимость пользования ими, поэтому сложилась практика предоставления банками нефиксированной процентной ставки. Для застройщика нефиксированная процентная ставка будет меняться по мере пополнения эскроу-счетов. Чем больше квартир продано и эксроу-счетов открыто, тем ниже проценты по целевому кредиту.

Теоретически в случае успеха своей «дипломатии» застройщик в связи с внесением участниками долевого строительства денежных средств на счета эскроу может получить в банке снижение обычно применяемой при выдаче кредитов процентной ставки по договору целевого кредита, но это в любом случае не сделает кредит беспроцентным. Каждый рубль, выплаченный застройщиком банку, в конечном итоге увеличит цену договора с дольщиком, бесплатно разместившим свои средства в том же самом банке.

Очевидно, что для лиц, имеющих первоочередной целью именно вложение денег,  инвестиционная привлекательность участия в долевом строительстве будет сохраняться лишь в случае, если доходность вложений в новостройки будет выше, чем доходность банковских депозитов. Иначе дольщику проще купить готовую квартиру, получая доход от депозита.

Все это делает инвестиционную привлекательность долевого строительства с использованием механизма эскроу-финансирования, мягко говоря, неочевидной.


Подводя итог, можно сказать, что счета эскроу представляют собой достаточно новый, но динамично развивающийся инструмент расчетов при долевом строительстве. Законодатель пытается предугадать потребности рынка еще до их возникновения и урегулировать все возможные отношения для обеспечения правовой определенности. Последнее зачастую, приводит к прямо противоположному эффекту и вынуждает законодателя, не дожидаясь формирования правоприменительной практики, постоянно вносить корректировки, которые зачастую полностью меняют нормативное регулирование соответствующих отношений сторон. Как следствие, возникает еще больше проблемных вопросов. Круг замыкается, принимается новый закон.

Для участника долевого строительства все это значит, что при намерении заключить договор участия долевого строительства по новой модели финансирования с использованием счетов эскроу стоит проявить особую внимательность к условиям как ДДУ, так и счета эскроу, а также тщательно проверить не только застройщика, но и его уполномоченный банк. Для этого имеет смысл обратиться к квалифицированным юристам, специализирующимся в области долевого строительства, в том числе с использованием счетов эскроу.

You have no rights to post comments

Нам доверяют

Желающим отблагодарить

rosspas 

Уважаемые гости и пользователи нашего сайта!

Если наши ответы на юридические вопросы помогли Вам в жизни, и Вы хотели бы отблагодарить нас за оказанную помощь, то мы просим направить Вашу благодарность тем, кто действительно в ней нуждается. Спасибо.