Оплата аренды недвижимости во время ограничений из-за коронавируса (на 07.05.2020)

вкл. . Просмотров: 299

С момента установления Указом Президента РФ от 25.03.2020 № 206 нерабочей недели, а затем Указом Президента РФ от 02.04.2020 № 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" нерабочего месяца, а также Указом Президента РФ от 28.04.2020 № 294  нерабочих дней с 1 по 11 мая, предприниматели задаются вопросом: влияют ли эти обстоятельства на порядок и размеры оплаты по договорам аренды недвижимости?

Верховный Суд РФ в Обзоре № 1 по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020) выразил свою позицию: обязательства подлежат исполнению, даже если срок исполнения приходится на нерабочий день; ст. 193 Гражданского кодекса (ГК) РФ не применима к данной ситуации; иное означало бы приостановление исполнения всех без исключения гражданских обязательств в течение длительного периода и существенное ограничение гражданского оборота в целом, что не соответствует целям названных Указов Президента РФ.

При этом известно, что статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ) установлена возможность отсрочки арендной платы и уменьшения ее размера. Но при детальном анализе оказывается, что применить нормы этой статьи не так просто.

Для решения вопроса о возможности получения отсрочки по арендной плате нужно понимать, какого рода потери и ограничения в сложившейся ситуации претерпевает конкретный арендатор недвижимости. В зависимости от этого можно выделить три группы арендаторов: 1) арендаторы, осуществляющие деятельность в отраслях, отнесенных к наиболее пострадавшим; 2) арендаторы, деятельность которых временно приостановлена; 3) все остальные арендаторы.  

Следствием принятых повсеместно ограничений стали финансовые потери практически во всех сферах предпринимательства. Однако постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции" был установлен перечень отраслей, являющихся наиболее пострадавшими (определенные коды ОКВЭД в сфере транспорта, туризма, культуры, здравоохранения, общественного питания, бытовых услуг, розничной торговли и пр.)

Таким образом, можно выделить первую группу: арендаторы, осуществляющие деятельность в наиболее пострадавших отраслях.

Кроме того, нормативными актами органов исполнительной власти субъектов федерации введен режим повышенной готовности согласно ст. 4.1 федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (далее — Закон о ЧС), а в его рамках, в частности, приостановлены некоторые виды деятельности хозяйствующих субъектов. Так, распоряжением Губернатора Ростовской области от 16.03.2020 № 43 в Ростовской области введен режим повышенной готовности. Данным распоряжением, а впоследствии распоряжением Губернатора Ростовской области от 27.03.2020 № 60 и постановлением Правительства Ростовской области от 05.04.2020 № 272 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Ростовской области в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» введены ограничения, в том числе связанные с осуществлением определенной хозяйственной деятельности в Ростовской области.

В силу п. 1 Постановления Правительства Ростовской области от 05.04.2020 № 272  приостановлена деятельность ряда организаций: предприятия общественного питания, розничная торговля (с исключениями), работа салонов красоты, бассейнов, букмекерских контор и т. д.

Аналогичные ограничения введены во многих других субъектах федерации.

Таким образом, можно выделить вторую группу: арендаторы, деятельность которых временно приостановлена.

Стоит отметить, что организации, отнесенные к наиболее пострадавшим отраслям (согласно конкретному списку кодов ОКВЭД) и организации, деятельность которых приостановлена, пересекаются по составу только частично. Таким образом, часть хозяйствующих субъектов оказалась в ситуации, когда их деятельность приостановлена актами субъектов федерации, но не отнесена Правительством РФ к наиболее пострадавшим отраслям. В то же время обязательства по оплате арендных платежей продолжают действовать, тогда как арендаторы не всегда имеют  средства для оплаты.

В третьей группе остаются арендаторы, деятельность которых формально не приостановлена, к наиболее пострадавшим отраслям экономики они также не относятся, но при этом в условиях ограничительных мероприятий несут убытки и не имеют возможности полноценно работать.

Итак, в настоящий момент складывается ситуация, когда разные арендаторы недвижимости имеют различный объем прав в связи с распространением COVID-19.

Отсрочка по арендной плате за недвижимость

В силу ч. 1 ст. 19 упомянутого Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ арендаторы по договорам аренды недвижимости, заключенным до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, могут потребовать от арендодателя заключить дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее отсрочку оплаты аренды, и арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение в течение 30 дней со дня обращения к нему. При этом определить условия и срок такой отсрочки арендной платы должно было Правительство РФ. Эта норма закона касается абсолютно всех арендаторов независимо от отрасли. Но к моменту окончания режима «нерабочих дней» (на 12 мая 2020 г.) Правительство РФ утвердило условия и сроки отсрочки только для организаций и предпринимателей наиболее пострадавших отраслей (постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества").

Нужно обратить внимание, что ч.1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ предоставляет право на отсрочку арендной платы всем арендаторам недвижимости (а также части недвижимости, как это разъяснил Президиум Верховного Суда РФ в Обзоре № 2 (утв. 30.04.2020) по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ COVID-19. Правительство РФ может лишь устанавливать для разных субъектов разные условия и сроки отсрочки. Но в настоящее время из-за бездействия Правительства РФ все, кроме субъектов «наиболее пострадавших отраслей», пока фактически лишены возможности реализовать норму п.1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ и получить предусмотренную законом отсрочку, а точнее, могут реализовать эту отсрочку только при полном согласии с арендодателем по условиям и срокам.

Если содержащиеся в ЕГРЮЛ коды ОКВЭД арендатора относятся к определенным Правительством РФ наиболее пострадавшим отраслям, то арендатор имеет право на отсрочку на следующих условиях:

- задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

- отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ до 1 октября 2020 г.;

- если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Согласно Постановлению № 439 не допускается начисление штрафов, процентов за пользование чужими денежными средствами или иных меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды), не допускается также установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки.

В дополнение к изложенному в Постановлении № 439 констатируется, что стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных постановлением, а также возможность снижения размера арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, по соглашению сторон. Ничего нового в этом нет, это фактически повторение норм ст. 421 Гражданского кодекса РФ о свободе договора.

В упомянутом Обзоре № 2 от 30.04.2020 по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ COVID-19, также разъяснено, что независимо от даты заключения дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки (либо даты судебного решения) обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта, однако стороны договора аренды вправе установить более ранний момент.

Интересно указание в Обзоре № 2 на некоторые моменты, которые явным образом из закона и постановлений Правительства не следуют. Так, Верховный Суд РФ указывает, что, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Стоит отметить, что, если арендодатель докажет, что конкретный арендатор не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции и его требования об отсрочке являются проявлением заведомо недобросовестного поведения, то право арендатора на отсрочку может быть ограничено в судебном порядке полностью либо частично.

Снижение арендной платы за недвижимость

Помимо отсрочки законодатель предусмотрел возможность снижения арендной платы за недвижимость. Её правила одинаковы для всех арендаторов недвижимости независимо от отнесения к отраслям и приостановления деятельности, но проблема в другом — правила снижения размера арендной платы сами по себе сформулированы неопределенно.

Так, согласно ч.3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ арендатор недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Закона о ЧС (в редакции закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Такая возможность, фактически, конкретизирует уже давно существующую ч. 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, согласно которой арендатор наделяется правом потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Применяя аналогию со ст. 614, стоит отметить обязательный досудебный порядок при реализации предусмотренной законом возможности снижения арендной платы. Так, арендатору необходимо направить арендодателю письменное требование о снижении арендной платы с обоснованием невозможности использования недвижимого имущества.

Поскольку арендатор на основании федерального закона имеет право на уменьшение арендной платы, ему должна соответствовать некая обязанность арендодателя. Какая именно? И на сколько именно должна быть уменьшена арендная плата?

Поскольку в п.3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ речь идет об изменении договора, но не в одностороннем порядке, это значит, что снижение арендной платы может быть реализовано или путем заключения соглашения об изменении договора, или путем понуждения к изменению договора в судебном порядке. В данном случае, возможно, речь идет об обязанности арендодателя заключить дополнительное соглашение о снижении размера арендной платы, так же, как в п.1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ предусмотрена его обязанность заключить дополнительное соглашение об отсрочке.

Действительно, как и любое изменение условий договора, соглашение об изменении размера арендной платы требует соблюдения определенной формы и порядка заключения. Поскольку ст. 161 ГК РФ предусматривает необходимость письменной формы сделок юридических лиц между собой и с гражданами, а по общему правилу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, можно сделать вывод о том, что сторонам необходимо отразить условия уменьшения арендной платы в письменном соглашении. Такое соглашение подчиняется общим правилам ст. 450 ГК РФ в части воли сторон и главы 28 ГК РФ в части порядка заключения соглашения.

Несмотря на кажущуюся простоту вопроса о заключении соглашения об уменьшении размера арендной платы, применение правил ст. 435 ГК РФ может создать практические сложности. Поскольку требование об уменьшении размера арендной платы, выражающееся в оферте, должно содержать существенные условия, а к ним, в первую очередь, относится предлагаемый размер арендной платы, арендатору как оференту необходимо учитывать то обстоятельство, что по смыслу ст. 438 ГК РФ акцепт должен быть полным и безоговорочным. В силу ст. 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Таким образом, если арендатор-оферент предложил уменьшение арендной платы на определенную сумму, а арендодатель-акцептант согласился с уменьшением на иную (меньшую) величину, соглашение не будет заключено до момента, пока стороны не согласуют спорное условие, либо до момента разрешения спора о заключении такого соглашения судом.

Что касается размера уменьшения арендной платы, то сторонам (а в случае спора - суду) в отсутствие конкретных указаний в законе следует определять его с учетом фактических обстоятельств. К таковым могут быть отнесены период приостановки хозяйственной деятельности арендатора и(или) арендодателя, разрешенный вид использования арендуемого имущества, наличие в договоре аренды правомочия по владению арендуемым объектом, согласованный порядок пользования им, виды деятельности арендатора, формулировки ограничений, предусмотренных нормативным актом субъекта РФ о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории. В немалой степени размер снижения арендной платы зависит от добросовестности сторон и их заинтересованности в сохранении арендных отношений в принципе.

Верховным судом в Обзоре № 2 от 30.04.2020 г. отмечено, что арендная плата считается сниженной с момента наступления невозможности использования имущества по назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы, а в случае необоснованного уклонения арендодателя от заключения дополнительного соглашения арендатор вправе требовать снижения взыскиваемой арендной платы с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. Интересно, что по вопросу об отсрочке в Обзоре № 2 указывается, что при несоблюдении определенного порядка арендодатель «считается предоставившим арендатору отсрочку на определенных условиях», а вот по вопросу уменьшения размера арендной платы такого указания нет. Возможно, Верховный Суд понимает, что прямое нормативное регулирование условий и сроков отсрочки есть, а регулирования степени снижения арендной платы нет, поэтому в последнем случае никак не обойтись без дополнительного соглашения. Но в последующих разъяснениях Верховного Суда, которые, несомненно, будут, это предположение относительно позиции Верховного Суда может и не подтвердиться.

Таким образом, практически для всех, кроме субъектов «наиболее пострадавших отраслей», новые нормы об отсрочке и уменьшении арендной платы остаются  недостаточно определенными.

Фактически, они мало что добавляют к давно уже существующим правилам статей 451 и 614 ГК РФ. Так, согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Но если в отношении арендаторов, чья деятельность приостановлена актами субъектов федерации, факт существенного изменения обстоятельств и ухудшения условий использования имущества является, как правило, более очевидным, то остальным арендаторам в этом отношении может быть еще сложнее.

Право осуществлять хозяйственную деятельность при соблюдении санитарно-гигиенических требований и иных правил, предусмотренных в нормативно-правовых актах, у них есть. Однако сама по себе работа организации может быть экономически нецелесообразной ввиду низкого потока посетителей, отсутствия спроса на соответствующие товары и услуги, иных факторов. Вот эти обстоятельства и придется доказывать в суде, если не удастся договориться с арендодателем. Например, есть перспектива уменьшения размера арендной платы в случае, если арендуемое помещение, используемое для осуществления не приостановленной и не ограниченной деятельности, расположено в торговом центре, закрытом для посетителей, либо в случае если такое помещение не позволяет соблюсти ограничения, установленные нормативным актом субъекта РФ (площадь, конфигурация, вентиляция).

Любая переписка арендатора с арендодателем по вопросам предоставления отсрочки и (или) снижения арендной платы должна носить письменный характер, с возможностью подтверждения вручения (отправления) арендодателю документов. Электронную переписку в данном случае можно осуществлять параллельно с бумажной для ускорения процесса согласования изменений.

Стоит отметить, что правовое регулирование рассматриваемых отношений динамично изменяется, издаются нормативно-правовые акты. При этом до возобновления нормальной повседневной деятельности судов практически отсутствует правоприменительная практика. В текущей ситуации, несмотря на разное правовое регулирование для рассматриваемых групп арендаторов, любой из них вправе вступить в переговоры как о снижении размера, так и об условиях отсрочки арендной платы. При этом всем сторонам арендных отношений следует помнить, что последствия коронавирусной инфекции рано или поздно пройдут, а хозяйственные отношения и добросовестность их участников должны сохраниться.

Юрист Агентства правовых технологий "Магистр"

Терещенко Анастасия

You have no rights to post comments

Нам доверяют

Желающим отблагодарить

rosspas 

Уважаемые гости и пользователи нашего сайта!

Если наши ответы на юридические вопросы помогли Вам в жизни, и Вы хотели бы отблагодарить нас за оказанную помощь, то мы просим направить Вашу благодарность тем, кто действительно в ней нуждается. Спасибо.