С 1 июля 2019 года наступил завершающий этап перехода на новую модель эскроу-финансирования, заменившую привычную схему долевого строительства. С этой даты застройщики по общему правилу могут привлекать денежные средства дольщиков только лишь с использованием счетов эскроу, открытых в уполномоченном банке в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В настоящей статье разъясним, как именно теперь можно приобрести недвижимость по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), а также плюсы и минусы новой модели финансирования.
Во-первых, следует отметить, что закон четко регулирует последовательность действий как застройщика, так и дольщика при заключении ДДУ. Выглядит модель долевого строительства с эскроу-финансированием (без особенностей конкретного проекта) следующим образом:
- застройщик выбирает уполномоченный банк для расчетов с участниками долевого строительства. При этом в случае наличия у застройщика целевого кредита банк-кредитор застройщика и уполномоченный банк должны совпадать. Информация об уполномоченном банке отражается застройщиком в проектной декларации;
- застройщик подписывает с дольщиком ДДУ, в котором закреплена обязанность дольщика внести денежные средства на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке;
- участник долевого строительства обращается в уполномоченный банк для открытия счета эскроу;
- договор долевого участия регистрируется в Росреестре;
- участник долевого строительства предоставляет зарегистрированный договор долевого участия в уполномоченный банк и зачисляет денежные средства на счет эскроу;
- застройщик завершает строительство объекта недвижимости, получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, регистрирует право собственности на один объект долевого строительства, входящий в состав построенного объекта недвижимости; размещает информацию в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), передает подтверждающие документы/информацию в уполномоченный банк;
- уполномоченный банк проверяет переданные застройщиком документы и выплачивает застройщику денежных средств со счетов эскроу.
Эскроу-финансирование долевого строительства - это новая модель для Российской Федерации, в связи с чем еще не сложилось достаточно практики и имеется ряд как теоретических, так и реальных практических проблем, на которые дольщику необходимо обращать внимание при заключении подобной сделки.
Итак, рассмотрим некоторые из имеющихся уже на данном этапе проблем.
