О некоторых проблемах защиты прав «обманутых» дольщиков

вкл. . Просмотров: 4103

Как известно, в России «жилищный» вопрос был и продолжает оставаться одним из самых актуальных для большинства граждан. По информации Федеральной службы государственной статистики, в Российской Федерации более 3 миллионов семей нуждаются в улучшении жилищных условий.

 

 

Наиболее распространенным способом улучшения жилищных условий является приобретение жилых помещений на основании договора купли–продажи. Однако такой способ приобретения жилья, как правило, предполагает единовременную оплату цены приобретаемого объекта.

 

По информации специалистов Федеральной регистрационной службы, договор долевого участия в строительстве является одним из основных оснований регистрации права собственности.

 

До недавнего времени отношения граждан с организациями, привлекающими денежные средства для строительства, не имели специального правового регулирования. Это, в частности, объясняло разнообразие наименований договоров, применявшихся для регулирования рассматриваемых отношений. На практике стороны использовали, в частности, модели инвестиционных договоров, договоров участия в инвестиционной программе, договоров подряда, договоров о совместной деятельности (простого товарищества), договоров долевого участия в строительстве, договоров агентирования, комиссии, договоров купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Вместе с тем, условия таких договоров, как правило, сводились к определению обязательства гражданина по оплате денежных средств организации и встречного обязательства организации по передаче гражданину обусловленного договором жилого помещения после сдачи дома в эксплуатацию. Подчас организации, привлекающие денежные средства дольщиков, даже не являлись застройщиками в формально юридическом понимании этого слова. Право на привлечение средств граждан могло передаваться от организации к организации на основании сделок, правовая природа которых так же не соответствовала ни их наименованию, ни фактически складывающимся отношениям сторон. Объяснение такой ситуации организациями, привлекающими денежные средства, как правило, основывалось на неоправданно широком толковании ст. 421 Гражданского кодекса РФ, допускающей определение условий договоров по усмотрению сторон и возможность заключения договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом или иными правовыми актами.

 

Несоответствие наименований договоров и их правового содержания, а так же отсутствие специального правового регулирования рассматриваемых отношений долго компенсировалось развивавшейся судебной практикой, формируемой, как правило, по спорам дольщиков и организаций, привлекающих денежные средства. Однако практика в разных субъектах Российской Федерации, а подчас и в разных судах одного и того же субъекта РФ, не была единообразной, до тех пор, пока Верховный Суд Российской Федерации совместно с судами субъектов Российской Федерации не провел выборочное изучение дел, рассмотренных в период с 1999 года по 2001 год по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.

 

Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, послужило цели единообразного понимания природы рассматриваемых договоров как договоров подряда. Значительное влияние на практику рассмотрения судами подобных споров оказал и вывод Судебной коллегии о применимости к рассматриваемым отношениям норм закона РФ «О защите прав потребителей». Тем не менее, было ясно, что разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в Обобщении, не смогут заменить специального закона, регулирующего рассматриваемые отношения, потребность в котором давно назрела.

 

С вступлением в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ (далее – «Закон») правовой пробел в регулировании таких отношений был устранен. Закон не только определил понятие и существенные условия договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, но и предельно четко установил субъектный состав лиц, вступающих в рассматриваемые отношения и условия привлечения денежных средств участников долевого строительства.

 

По смыслу ст. 4 Закона, по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

 

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, предоставлено Законом юридическим лицам, вне зависимости от их организационно-правовой формы, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок для строительства многоквартирного дома, соответствующее разрешение на строительство и опубликовавшим (разместившим) проектную декларацию.

 

Таким образом, Закон упорядочил отношения в сфере долевого участия в строительстве и установил четкие и понятные требования к отношениям застройщика и участника долевого строительства. Однако с вступлением в силу Закона возникла неопределенность в вопросе о пределах его действия. Такая неопределенность была вызвана различными толкованиями ст. 27 Закона.

 

В силу ст. 27 Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов, разрешения на строительство которых получены после вступления закона в силу. Однако, к моменту вступления Закона в силу, между участниками долевого строительства и лицами, привлекавшими денежные средства, но не получившими разрешения на строительство, подчас уже были не только заключены, но и частично исполнены договоры. Как правило, содержание таких договоров, а в ряде случаев и субъектный состав не соответствовали требованиям Закона. Это привело к множеству случаев отказа участникам долевого строительства в регистрации их права собственности на квартиры.

 

Как и ранее, возникшая неопределенность вновь была разрешена в судебном порядке. При разрешении подобных споров суды основывались на ст.ст. 4, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которых, в случае если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

 

Поскольку Закон не содержит нормы, прямо распространяющей его действие на ранее заключенные договоры, суды обязывали Федеральную регистрационную службу производить государственную регистрацию права собственности участников долевого строительства.

 

На практике недобросовестные застройщики в целях уклонения от исполнения требований Закона, используя сложившуюся судебную практику, некоторое время имели возможность уклоняться от исполнения требований Закона, указывая в договорах с участниками долевого строительства дату, предшествующую вступлению в силу Закона. Это могло позволить легально привлекать денежные средства участников долевого строительства, игнорируя установленные Законом требования.

 

В настоящее время подавляющее количество застройщиков надлежащим образом исполняют требования Застройщиков, чему в немалой степени способствует деятельность Управлений Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека и Региональных служб государственного строительного надзора, а также установление административной ответственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

 

Но даже значительные размеры административных штрафов подчас не останавливают некоторых застройщиков, не исполняющих требования Закона.

 

Нарушения в области долевого строительства, как правило, связаны либо с абсолютным игнорированием застройщиками установленных законом требований (например, привлечение денежных средств в отсутствие разрешения на строительство), либо с нарушениями отдельных норм Закона (например, нарушение срока передачи квартиры участнику долевого строительства, нарушение целей расходования денежных средств, полученных от участников долевого строительства), либо с нарушением технологии строительства объектов, что проявляется в наличии недоделок и дефектов объектов долевого строительства.

 

Наибольшие сложности в деле защиты прав участников долевого строительства связаны с случаями абсолютного игнорирования застройщиками требований Закона, поскольку при этом участники долевого строительства, несмотря на внесение цены долевого строительства, как правило, с формальной точки зрения не имеют перспективы получения квартиры. В таких случаях юридическая помощь участнику долевого строительства может не привести к субъективно ожидаемому дольщиком результату.

 

На практике в первую очередь возникает вопрос об обоснованности притязаний участника долевого строительства на квартиру, определенную договором. В качестве обоснования наличия прав на получение от застройщика квартиры, как правило, предоставляются договор, четко определяющий объект долевого строительства, квитанции о внесении долевого взноса, а так же переписка участника долевого строительства и застройщика, подтверждающая наличие обязательств по передаче квартиры дольщику.

 

Вместе с тем, Закон связывает возникновение обязательства по передаче квартиры участнику долевого строительства не только с подписанием соответствующего договора, но и с его государственной регистрацией. Так, в силу ст. 4 Закона, договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Таким образом, в отсутствие государственной регистрации, договор долевого строительства не может служить основанием для возникновения права требования квартиры от застройщика. Необходимо отметить, что отсутствие государственной регистрации договора долевого участия почти всегда связано с несоответствием застройщика условиям, установленным Законом.

 

Последствия привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома на условиях передачи застройщиком квартиры предусмотрены статьёй 3 Закона. В силу этой нормы в случае, если лицо, не имеющее на это права в соответствии с законом, привлекает денежные средства гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, то гражданин может потребовать от такого лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

 

На первый взгляд, указанная норма достаточно определенно указывает на последствия подобного нарушения Закона. Однако, существуют значительные сложности как психологического, так и юридического свойства, не всегда позволяющие ее применять.

 

Психологический аспект связан, прежде всего, с утратой дольщиком иллюзий возможности получить квартиру от организации, привлекающей долевые взносы. «На собрании дольщиков застройщик уверил в состоятельности и готовности завершить строительство дома», «Наши договоры в следующем квартале зарегистрируют в регистрационной службе», «Наш дом почти построен», «Власти обещают выдать разрешение на строительство (предоставить земельный участок)», «А что произойдет с моей квартирой»? Такие доводы и вопросы, как правило, основываются на недостоверной информации, получаемой дольщиком от застройщика, не заинтересованного в судебных исках и санкциях за нарушение прав участников долевого строительства. Действительно, дольщику сложно в одночасье пересмотреть те отношения, которые в течение длительного времени складывались между ним и застройщиком, тем более, если строительство многоквартирного дома фактически было начато и уже есть объект, хотя и незавершенный строительством. Психологически непросто отказаться от надежды на получение квартиры, в отношении которой строились планы не только дольщика, но и всей его семьи. Кроме того, всегда есть, хоть и небольшая, но надежда на возможность «устранения» застройщиком препятствий к регистрации договоров долевого строительства, оздоровления экономического состояния застройщика и исполнения им обязательств перед дольщиком.

 

Вместе с тем, оценивая ситуацию, как правило, следует задать следующие вопросы: «Что препятствовало исполнению требований Закона в момент подписания договора и внесения денежных средств?», «Устранены ли к настоящему времени такие препятствия?», «Есть ли ясность относительно сроков устранения таких препятствий?», «Можно ли доверять организации, длительное время обещающей исполнить несуществующее обязательство?», «Что может способствовать оздоровлению экономической ситуации застройщика, если текущая задолженность его постоянно растёт, а законных способов привлечения денежных средств от дольщиков нет?». Разумно ответив на указанные вопросы, дольщик должен избавиться от иллюзий и надежд на получение квартиры.

 

Другой аспект проблемы, формально-юридический, связан, прежде всего, с неопределенностью в толковании ряда норм и пределов действия Закона, Гражданского кодекса и Закона РФ «О защите прав потребителей», что влечет отсутствие единообразной практики разрешения споров, возникающих между дольщиками и застройщиками.

 

С точки зрения ряда юристов, судам следует применять ст. 3 Закона, ясно определяющую в качестве последствия привлечения средств возврат долевого взноса и уплату процентов, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ в двойном размере.

 

Существует и иная точка зрения, основанная на презумпции приоритета норм Гражданского кодекса РФ перед специальным законодательством. Такая позиция основана на том обстоятельстве, что в случае привлечения денежных средств дольщика в отсутствие заключенного (зарегистрированного) договора долевого строительства, возникает обязательство вследствие неосновательного обогащения, суть которого, согласно ст. 1102, 1107 Гражданского кодекса РФ, сводится к возврату денежных средств и начислению процентов, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ. При этом следует иметь в виду, что согласно ст. 3 Гражданского кодекса РФ, нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать кодексу. Преимущество имеют иные правовые акты лишь только в том случае, если в кодексе есть прямая отсылка к ним. Поскольку в Гражданский кодекс РФ прямо не предусматривает регулирование подобных отношений Законом, подлежат применению нормы кодекса.

 

Ряд юристов, отдающих приоритет специальным нормам закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», считает, что размер подлежащих уплате дольщику процентов не может составлять менее 0,5 процента в день от суммы внесенного долевого взноса. В качестве обоснования подобного расчета приводится ст. 23.1 закона «О защите прав потребителей», применяемая по аналогии.

 

Поскольку Закон является специальным актом, принятым позже Гражданского кодекса РФ и закона «О защите прав потребителей», автор разделяет точку зрения, согласно которой к рассматриваемым отношениям подлежит применению ст. 3 Закона, четко определяющая условия ее действия. Систематическое толкование Закона так же не позволяет применять по аналогии ст. 23.1 закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», поскольку ст. 4 Закона позволяет применять законодательство о защите прав потребителей лишь в части, не урегулированной Законом.

 

Вместе с тем, существует неопределенность и с толкованием самой ч. 3 ст. 3 Закона. Она связана, в первую очередь с определением условий действия нормы: «В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права…».

 

Поскольку государственная регистрация договора долевого строительства производится лишь в случае, если застройщик имеет право на заключение указанного договора, ч. 3 ст. 3 Закона, указывая на отсутствие у организации права на заключение договора, предполагает отсутствие государственной регистрации такой сделки и, соответственно, незаключенность договора.

 

Можно ли утверждать, что привлечение денежных средств дольщика имеет целью строительство многоквартирного дома, если такая цель определена единственным документом – договором, а он в рассматриваемой ситуации является незаключенным? Кроме того, ст. 3 Закона предполагает возможность применения последствий в виде возврата суммы долевого участия и уплаты процентов в двойном размере лишь в случае, если организация, получавшая денежные средства дольщика, принимала на себя обязательства по передаче квартиры. Однако, незаключенный (незарегистрированный) договор не может создать обязательств по передаче квартиры.

 

Таким образом, действующая редакция ч. 3 ст. 3 Закона, предполагая возможность государственной регистрации договора, заключенного лицом, не имеющим на это права, противоречит ст. 25.1 ФЗ «О государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве». Подобное положение требует внесения ряда изменений в редакцию ч. 3 ст. 3 Закона.

 

Эти теоретические выводы приводят и к отсутствию единообразия в оценке подобных ситуаций судами. Так, в ряде случаев, принимаются судебные решения о взыскании договорной неустойки в связи с несвоевременным исполнением обязательств организацией, привлекшей денежные средства дольщиков. Суды при этом не применяют ч. 3 ст. 3 Закона, поскольку во-первых, исковые требования не связаны с возвратом дольщику долевого взноса, а во-вторых, указанная норма (в результате некорректной формулировки) предполагает возникновение обязательств по передаче квартиры, как следствие – заключенность договора и действительность его условий, в том числе, в части определения договорной неустойки.

 

Наряду с позитивной оценкой результатов подобных споров дольщиками так же необходимо учитывать потенциально негативный аспект в случае последующего обращения дольщика с требованием о возврате долевого взноса и уплате процентов в двойном размере. В случае предъявления подобного иска суду будет непросто соотнести предпосылку о заключенности договора, изложенную в ранее принятом решении, с принятием судебного акта, основанном на незаключенности договора. Кроме того, при определении последствий привлечения денежных средств участников долевого строительства, суду так же необходимо будет определить размер подлежащей взысканию с застройщика суммы. На первый взгляд, расчет достаточно прост: долевой взнос плюс проценты, предусмотренные ст. 395 Гражданского кодекса РФ в двойном размере, плюс размер доказанных убытков. Однако, при таких обстоятельствах судом должна быть дана справедливая оценка и ранее взысканной застройщика сумме неустойки.

 

В ряде случаев эффективным является использование участником долевого строительства такого способа защиты, как признание права. Этот достаточно изученный и широко используемый на практике способ защиты закреплен ст. 12 Гражданского кодекса РФ, однако, в рассматриваемых отношениях его применение не всегда обосновано.

 

Не возвращаясь к анализу проблем доказывания факта существования обязательственных прав дольщика на получение квартиры и корреспондирующих этому праву обязанностей застройщика, как и вещного права собственности дольщика, в отсутствие заключенного договора, обратимся к рассмотрению возможных способов признания права, как способа защиты.

 

Предъявление искового заявления о признании вещного права собственности на квартиру может при определенных обстоятельствах быть рекомендовано лишь в случае если многоквартирный жилой дом завершен строительством и введен в эксплуатацию, при этом застройщик признает свои обязательства по передаче квартиры участнику долевого строительства. При этом обращение в суд, как правило, связано с отсутствием необходимых документов, подлежащих предоставлению в регистрирующий орган.

 

Вместе с тем, в большинстве случаев участник долевого строительства сталкивается с необходимостью защиты своих прав задолго до завершения строительства дома. В такой ситуации положение дольщика, как правило, осложняется одним или несколькими обстоятельствами: отсутствует действующее разрешение на строительство; застройщик отвечает признакам банкротства; застройщик не признает обязанности по передаче квартиры дольщику; жилой дом построен с отклонениями от проекта; отсутствуют права на земельный участок.

 

Предъявление иска о признании вещного права собственности на квартиру в строящемся доме нельзя считать перспективным способом защиты, поскольку квартира, как объект права, появляется после завершения строительства всего многоквартирного дома. Кроме того, непреодолимые сложности возникают и в установлении соответствия фактически созданного объекта требованиям, предъявляемым к жилому помещению – квартире. В подобной ситуации неизбежно возникнут и сложности при государственной регистрации права.

 

Иск о признании вещного права на долю в праве собственности на многоквартирный дом так же мало перспективен, поскольку, наряду с доказыванием действительности права, необходимо соотнести квартиру с определенной долей в незавершенном строительством многоквартирном доме. Техническая сложность связана с расчетом такой доли в ситуации, при которой дом строится и проектная документация, как правило, недоступна. Процессуальная сложность, кроме того, связана с множественностью лиц – дольщиков, на права и обязанности которых может повлиять решение по подобному спору.

 

При наличии ряда обстоятельств возможно признание обязательственного права на получение квартиры от застройщика. Это – наиболее сложная категория исков. Нередки случаи, когда суды фактически уклоняются от рассмотрения исковых заявлений дольщиков, указывая на отсутствие спора о праве. Информация застройщика об отсутствии спора по поводу действительности права дольщика, выраженная в переписке с дольщиком, на практике может привести к отказу в приеме искового заявления или его оставлению без движения. В этой связи при подготовке искового заявления особое внимание рекомендуется обратить на соблюдение требований п.п. 4, 5 ч. 2 ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ. Подробное описание угрозы нарушения прав истца и обстоятельств, обосновывающих исковые требования, как правило, исключает указанные сложности. С другой стороны, позиция застройщика об отсутствии у дольщика права требования квартиры в связи с незаключенностью договора может привести к законному решению об отказе в удовлетворении требований истца. В таком случае можно порекомендовать дольщику вновь обратиться с иском, но основывать свои требования на ст. 3 Закона.

 

Необходимо отметить, что при использовании участником долевого строительства любого из рекомендованных в настоящей статье способов защиты своих прав, нельзя недооценивать значимость применения судом мер по обеспечению иска. Такие меры, в силу ст. 139 Гражданского процессуального кодекса РФ, применяются по заявлению лиц, участвующих в деле во всяком положении дела, если их непринятие может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.

 

Таким образом, в настоящее время отсутствует как единообразная судебная практика по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, в отношении которых распространяет свое действие Закон, так и единый и одинаково эффективный гражданско-правовой «рецепт» защиты нарушенного права.

 

Агентство правовых технологий "Магистр"

 

Александр Ярошенко

You have no rights to post comments

Нам доверяют

Желающим отблагодарить

rosspas 

Уважаемые гости и пользователи нашего сайта!

Если наши ответы на юридические вопросы помогли Вам в жизни, и Вы хотели бы отблагодарить нас за оказанную помощь, то мы просим направить Вашу благодарность тем, кто действительно в ней нуждается. Спасибо.