О проблемах дольщиков в результате проблем банков (эскроу-агентов)
Введение новой модели эскроу-финансирования связано, в первую очередь, со стремлением законодателя решить проблему «обманутых дольщиков» и минимизировать риски участников долевого строительства при покупке квартиры в строящемся объекте.
Действительно, новый механизм дает больше гарантий, так как денежные средства дольщика хранятся на заблокированном счету эскроу до момента ввода дома в эксплуатацию, а значит, нет рисков «исчезновения» застройщика с деньгами и долгостроев.
Но, оказывается, не все так просто. Устранив риск со стороны застройщиков, законодатель поставил сохранность денег дольщика в зависимость от уполномоченного банка.
Закон предусматривает, что, если в отношении уполномоченного банка, в котором открыты счета эскроу, наступил страховой случай (отзыв лицензии, мораторий на удовлетворение требований кредиторов), то дольщик должен открыть счет в новом уполномоченном банке. Именно на этот счет в соответствии федеральным законом «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» дольщик получает страховую выплату, которая не может превышать 10 миллионов рублей. То есть в ситуации, когда квартира стоит более 10 миллионов рублей, оставшаяся часть суммы возвращена не будет, и на счету эскроу окажутся только эти 10 миллионов рублей.
Ввиду отсутствия какой-либо практики рано делать однозначный вывод о том, какие последствия повлечет это для дольщика.
В данной ситуации стоит обратить внимание на ч. 3 ст. 15.4 ФЗ № 214, согласно которой обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу. Такая формулировка дает надежду на то, что судебная и иная правоприменительная практика будет исходить из того, что, какой бы значительной ни была ранее оплаченная дольщиком цена договора в случае проблем с банком восстанавливаемое обязательство дольщика не превысит страхового возмещения (10 млн. рублей), то есть дольщику не придется ничего доплачивать.
В связи с неопределённостью правового регулирования по этому вопросу юристы АПТ «МАГИСТР» советуют дольщику, принимая решение приобретать недвижимость по ДДУ, не только тщательно проверять самого застройщика, но и учитывать выбранный застройщиком для расчетов банк.
