Экономические последствия
Говоря о новой модели финансирования – эскроу-финансировании, следует отметить и влияние изменений законодательства на экономическую составляющую долевого строительства.
Так, ч. 5 ст. 15.5 Закона ФЗ-214 установлено, что проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Такая норма фактически означает ограничение прав участника долевого строительства на получение дохода от размещения денежных средств, ведь известно, что размещение денежных средств на обычном депозитном счете приносит доход в виде процентов. Размещение же средств на счетах эскроу не предполагает возможности получения дольщиком какого-либо дохода от предоставления банку права пользования денежными средствами.
До недавнего времени расходы на приобретение квартиры по ДДУ были существенно ниже цены сходной квартиры на «вторичном» рынке, и к этому все привыкли. Такая разница в расходах на приобретение жилья содержала в себе, среди прочего, завуалированную плату дольщикам за пользование их деньгами. Для дольщиков же такая схема означала некоторый доход в виде разницы в цене финансируемого строительства и итогового результата – квартиры. Правда, такая доходность была сопряжена с повышенным риском, связанным с возможной «проблемностью» застройщиков и финансируемых объектов.
Однако, как правило, долевое финансирование позволяло дольщику получить доход выше, чем сравнимый доход по депозитам. Этим и объяснялось желание многих дольщиков, рассматривавших приобретение жилья в качестве инвестиций, «вложить деньги» в новостройки, получив на разности долевого взноса и цены готовой квартиры выгоду больше, чем от депозита.
Переход же на финансирование с использованием эскроу-счетов дает преимущество дольщикам в части обеспеченности их взносов, но при этом лишает их возможности получения значительной части дохода от таких инвестиций. Иными словами, эскроу-финансирование можно назвать «гарантии вместо доходности». При модели эскроу-финансирования дольщик не получает доход все время с момента внесения денежных средств на эскроу-счет вплоть до перечисления банком денежных средств застройщику. Более того, с учетом длительного периода строительства денежные средства в условиях существующего уровня инфляции будут обесцениваться.
Застройщик же не только не получает доход от привлечения в банк клиентов – дольщиков, размещающих средства на эскроу-счетах, но даже несет расходы: как минимум операционные и как максимум — расходы на оплату процентов по кредиту. В любом случае застройщик несет расходы по строительству в ожидании наступления оснований для получения денег дольщиков, и вкладываемые им в строительство деньги сами «стоят ему денег», что в конечном итоге, отражается на цене договора с дольщиком. Иными словами, строить жилые дома застройщику теперь придется не за счет средств дольщиков, как раньше, а за счет собственных средств либо за счет кредитных средств, предоставляемых им банками.
Риск невозврата заёмных денежных средств увеличивает стоимость пользования ими, поэтому сложилась практика предоставления банками нефиксированной процентной ставки. Для застройщика нефиксированная процентная ставка будет меняться по мере пополнения эскроу-счетов. Чем больше квартир продано и эксроу-счетов открыто, тем ниже проценты по целевому кредиту.
Теоретически в случае успеха своей «дипломатии» застройщик в связи с внесением участниками долевого строительства денежных средств на счета эскроу может получить в банке снижение обычно применяемой при выдаче кредитов процентной ставки по договору целевого кредита, но это в любом случае не сделает кредит беспроцентным. Каждый рубль, выплаченный застройщиком банку, в конечном итоге увеличит цену договора с дольщиком, бесплатно разместившим свои средства в том же самом банке.
Очевидно, что для лиц, имеющих первоочередной целью именно вложение денег, инвестиционная привлекательность участия в долевом строительстве будет сохраняться лишь в случае, если доходность вложений в новостройки будет выше, чем доходность банковских депозитов. Иначе дольщику проще купить готовую квартиру, получая доход от депозита.
Все это делает инвестиционную привлекательность долевого строительства с использованием механизма эскроу-финансирования, мягко говоря, неочевидной.
